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媒體中心
2015/07/15
房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰。記者獲悉,房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形,正在内部征求意見(jiàn)并不斷完善中。據悉,房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅合并,具體稅率可能将由地方在中央确定的稅率區簡(jiǎn)内自行決定。
财政部部長(cháng)樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會(huì)第十五次會(huì)議作2014年中央決算報告時(shí)表示,今年将配合做好房地產(chǎn)稅立法工作,加快房地產(chǎn)稅立法并适時(shí)推進(jìn)改革。
據悉,房地產(chǎn)建設環(huán)節涉及耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建築安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節,賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。目前,個(gè)人買賣房屋暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅。
有業(yè)内人士指出,現行房地產(chǎn)稅費内容繁複。對于調控而言,以交易環(huán)節調整稅收爲重,短期内能產(chǎn)生一定效果。但從建立長(cháng)效機制來(lái)看,稅收政策調整頻繁,出台較爲倉促,應急色彩濃厚,缺乏頂層設計。此外,還存在制度建設滞後、保有環(huán)節改革進(jìn)展緩慢等問(wèn)題。
“現階段保有環(huán)節幾乎沒有稅收,曆次調控均以交易環(huán)節稅收爲主,促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。”上述業(yè)内人士表示,除保有環(huán)節稅收外,現階段交易環(huán)節稅收重在調節賣方。在供求關系緊張的市場(chǎng)環(huán)境下,賣方承擔的稅負基本轉嫁至買方,增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔,偏離了調控方向。
以2013年房地產(chǎn)相關稅收爲例,直接來(lái)源于房地產(chǎn)的稅收收入約爲2.56萬(wàn)億元,占全國稅收收入比重約爲23.1%,占全國财政收入比重約爲19.8%。其中,建設環(huán)節收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%,交易環(huán)節收入占54.9%,保有環(huán)節稅收僅占9.5%。
上述業(yè)内人士表示,根據房地產(chǎn)稅立法改革總體思路,拟在房地產(chǎn)相關稅費負擔總體不變的前提下,适當提高保有環(huán)節稅負,降低建設、交易環(huán)節稅費負擔。
中國政法大學(xué)财稅法研究中心主任施正文在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形,現階段應在全國人大、财政部内部征求意見(jiàn),進(jìn)行完善,還沒有到向專(zhuān)家等社會(huì)各界征求意見(jiàn)的階段。
“但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說,主要是把現有的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并成爲新的房地產(chǎn)稅,增加房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅負,以房地產(chǎn)的評估值爲征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅,随着房地產(chǎn)稅征收步入正軌,未來(lái)會(huì)再進(jìn)行改革。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示,房地產(chǎn)稅改革要把現有的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并起來(lái),已确定無(wú)疑。
值得注意的是,上述業(yè)内人士認爲,稅改應注意合理制定對家庭基本需求的免稅政策,同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開(kāi)發(fā)項目征收房地產(chǎn)稅,抑制囤地、閑置土地等行爲。
倪紅日表示,現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繳納城鎮土地使用稅,未來(lái)房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅合并後,房企也應作爲有地無(wú)房新的房地產(chǎn)稅納稅人。她認爲,稅收覆蓋面和強度或比現在更爲嚴厲,“新的房地產(chǎn)稅計稅依據發(fā)生很大變化。是根據房地產(chǎn)的評估值作爲征稅基礎,而評估值是以市場(chǎng)價值爲基礎,進(jìn)行專(zhuān)業(yè)計稅評估。将按照土地面積和地理位置,實(shí)行差别稅率”。
有房地產(chǎn)商認爲,未來(lái)房地產(chǎn)稅若以評估價爲繳稅基礎,将增加房企的囤地囤房成本。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的背景下,将對目前大量囤地囤房等行爲產(chǎn)生抑制作用。
此外,倪紅日指出,立法框架建立起來(lái)之後,具體征收時(shí),地方應有一定的自主權。“房地產(chǎn)稅将作爲地方稅種,給地方一定的征稅自主權。比較可能的方式是類(lèi)似于煤炭資源稅的征稅方式,全國規定一個(gè)稅率區簡(jiǎn),各個(gè)地方在這個(gè)區簡(jiǎn)範圍内根據當地的具體情況自主确定具體稅率。各地的開(kāi)征時(shí)簡(jiǎn)、具體征稅依據、操作細節也會(huì)有細微不同。”施正文說,即便房地產(chǎn)稅立法完成,可以開(kāi)征房地產(chǎn)稅,也不會(huì)全國範圍内統一開(kāi)征,各地會(huì)各自出台征收細則。
針對将在什麽時(shí)簡(jiǎn)、以何種形式開(kāi)征,以及征收對象、免征範圍的劃定等涉及具體執行層面的問(wèn)題,有業(yè)内人士稱暫時(shí)還沒有定論。